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2013年9月14日土曜日

刈った草を片付け

刈りっぱなしだった草をゴミ袋に集めてゴミ出し。
７０Lゴミ袋で１７〜１８袋。
想像以上の多さ。
夫の父母にも手伝ってもらって２時間弱。

枯れ草の下からまた生えてきそうな雑草の芽が…
雑草恐るべし。

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掃除後

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2013年9月11日水曜日

シルバー人材センターの草刈り実行

シルバー人材センターに頼んでいた草刈りが行われた。
シルバー人材センターの事務対応にはがっかりしたけど、仕事を請け負ってくれるのは気のいいおじさま３名。
午前中、朝から別のところで草刈して、11時半頃に「今からいきますー」と連絡。
そして１２時過ぎくらいに「終わりましたー」と連絡。早いね。
皆さんそれぞれ草刈機での作業。

朝にコンビニで人数分の飲み物と作業前に芝寿司６個入り＋飲物を人数分差し入れ。
芝寿司セットと飲み物（朝昼）３人分で2,500円。

現地はきれいになった。
草はそのままだから少しずつゴミ袋に入れてゴミの日に出す。

上半分が草刈り前、下半分が草刈り後
それぞれ大体同じアングルから

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設計監理料（実施設計終了時分）支払い

設計監理料の実施設計完了時分を振込。
振込先金融機関の窓口で振り込んだら手数料もかかった。
というか、現金で振り込みできないATMもあるんだね。
そして現金で振り込みできても１０万までだったし。何か不便。
ネット銀行の口座から振り込めばよかった。

日付	内容	金額	備考
2013.9.11	設計監理料	577,500円	設計監理料計230万の四分の一(実施設計終了時分)
	手数料	420円	振込手数料

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2013年9月7日土曜日

住宅ローン本申し込み

工事請負契約も締結し、着工日も明らかになったので住宅ローン本申し込み。
住宅ローンは以前検討したように
（→2013.2.23　FPに相談　予算整理と住宅ローン選択
　　2013.2.26　住宅ローン事前申し込み）　
北陸ろうきんが取り扱いしている
〈有担保〉全期間固定金利型住宅ローン　あんしん
を利用する。
ちょっと他にも色々検討したけど、様々な条件でやっぱりこれ。
選んだ条件は
条件１　つなぎ融資が使いやすいこと。
条件２　繰り上げ返済が少額から、手数料無料で行えること。
条件３　融資額が工事請負金額の全て（出来れば諸費用も）をまかなえること。

つなぎ融資について
よっぽどの大手でもない限り、工事請負金額は着工時、上棟時、完成時などに分けて支払いしなければならないと思う。
住宅ローンは大体どの商品も、竣工を確認してはじめて融資がおりる仕組みになっているので、それまでにまとまった金額が必要な場合はつなぎ融資を利用しなければならない。
つなぎ融資は大体、金利が高い。
また、つなぎ融資の分の印紙代や不動産取り扱い手数料、額と期間に応じた保証金が別途かかることになる（ろうきんの場合）。
金利はつなぎ融資の発生〜完成時に本融資がおりるまでかかる訳だからここの期間が長ければ長い程高くなる。
今回は大体の着工日、上棟日、完成日が分かっているのでそれで試算してもらったら、21万円がつなぎ融資を受けることによって余分にかかることが分かった。

ちなみにSBIモーゲージでもほぼ同様の条件でつなぎ融資の試算をしてもらったけど、22万で同じくらい。

ただ、ろうきんは余分にかかる費用も本融資額に含められるが、SBIモーゲージの方はつなぎ融資の諸費用が差し引かれた状態で本融資が行われるので、この分は現金で支払いしないといけないことになる。

この辺もろうきんの方に決めた理由になる。

繰り上げ返済について
時間を掛けてある程度まとまった金額を返すより、返済スタート後の早い時期のうちに、こまめに返す方が元金や返済期間の短縮に効果的ということから。
それで近くに支店等がある地方銀行といくつか比較してみたけどやっぱりろうきん。
繰り上げ返済が、１円から手数料無料にて行えるのが大きい。
そして、総支払額で結構違いが出るのが保証金や事務手数料なんだけど、金融機関や商品によってまちまちなので下記の表を参考にした。
北陸の金融機関の住宅ローンの商品と諸費用など。
結構前の物なので現時点とは異なる内容がある可能性があるので参考程度に。

ちなみにちなみに、ろうきんではつなぎ融資を利用せずに土地を担保に入れて全額をはじめに融資することも可能です、といわれた。
これは我が家の場合、抵当権がついていない土地を保有しているからかもしれない。
ただ、こうすると融資がおりたと同時（つまり着工時）に支払いがスタートするし、はじめは土地のみ担保して融資を受けるので、建物完成時に土地＋建物の担保への変更費用がかかってくる。
この費用がつなぎ融資を受ける場合とどっちがかかるか比較試算してもらえたのが以下。

はじめに一括で融資を受けた場合にかかる経費の方が23万でつなぎ融資を受ける場合に比べて2万円程高い。
そして、建物完成まで現住のアパート代金を払いながら返済がスタートしてしまうので、今回はつなぎ融資を採用。

と、いうことで着工日まで時間もないので本申し込みの書類をどんどん記入。
ちなみに今回の申し込みの為に用意した必要書類は以下。
※土地も、建物もすべて夫一人の名義の我が家の場合。

・免許証
・健康保険証
・H24年（最新）源泉徴収票
・実印
・土地の登記識別情報
・土地の登記謄本
・土地の公図（公図の所有地の周囲の道路に地番がついている場合、そこの登記謄本も）
・地積測量図
・土地の固定資産税通知書
・土地の売買契約書、重要事項説明書
・工事請負契約書
・工事見積書
・建築確認申請書（平面図、立面図、配置図、付近案内図）
・建築確認済証
・社内融資残高証明書、返済予定表
この他に、未払い分の設計費なども融資に含められるかもしれないので、設計費の見積書や請求書も提出した。
土地の公図や登記謄本は去年土地を購入したときに取得した物を持っていったけど、もっと新しい物が必要とのことで、ろうきんの方で改めて取得してくれるとのこと。
費用は建て替えてくれるので、後日清算。

なんだかんだ、ろうきんのカウンターに行って説明聞いたり申込書の記入していたらたっぷり２時間程かかった。
ローンプラザナビ、土日もやってるけど最低限の職員しかいないみたいなので、予約が必須。予約してない人は結構待たされてた。

３月頃に一度3000万円で事前審査を通しているけど、日にちが経っているので今回も審査から、ということ。ちなみに今回も多めに3000万円で申し込み。
審査が通れば着工日までにつなぎ融資の分の申し込みにいく必要がある。

又聞き（の又聞きくらい?!）の話。
超低金利にも終わりが見えてきたかのような最近。
それでもフラット３５の金利もちょっと上がったりまた落ち着いたりを繰り返している。
固定金利を選ぶか、変動金利を選ぶかかなり迷うところ。
銀行関係者ならどういう選択をするかというと、とにかく低金利な何年かの期間限定の固定金利を申し込み、しばらく様子をみる。
有利な金利の期間が終わったら、そのときにまた最適の方法を考えるとのこと。
なーる程、金利のことは誰にも分からないってことなんだろうか、やっぱり。

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工事請負契約締結とその必要経費

依頼設計事務所にて工事請負契約を締結。
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参加者
　建築士
　施工会社の部長、現場監督（社長は所用にて不在）
　夫（建築主）、私
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施工会社の部長より契約書、それに続けて綴ってある民間（旧四会）連合協定工事請負契約約款、見積書について説明。
約款は全国共通でよく使われているものとのこと。
見積もりは以前詳細見積もりとしてもらった物と同額（→記事）。

契約書は２通全く同じ物を作成し、施工会社と建築主で保管することになる。

契約書の甲（注文者）、乙（請負者）、丙（監理者）の欄にそれぞれ署名捺印し、印紙と綴じ部分に割り印。
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ようやくここまできたなー、という感じ。長かったー、本当に。
設計をはじめてから１年と３ヶ月。
今日建築士さんにもいわれたけど、子供達がその間に大きくなったなーって。
長男は来春、小学校入学だし。
時間をかけただけあって、使える予算をうまーく使って納得のいく設計に出来た、と思う。
本当の本番はこれから、なんだけど。

現場監督とこれからの予定の打合せ
・詳細な着工日などが決まりつつあるので、それに沿った実施工程表を作成するということ。
・地鎮祭について
祝詞を奏上する関係か？地鎮祭に参加する人の氏名とふりがなを連絡必要。
必要な奉納物や祭壇の準備は宮司さんが全て用意して下さるとのことで、かかる経費と初穂料は後でお知らせするので支払ってくださいとのこと。
・ご近所への着工ご挨拶について
地鎮祭の後に一緒に回ってくれるとのこと。
粗品と工事のご案内を区画の件数分（8）用意してくれる。
向かいのアパート・マンションの住民の方にはお知らせのみ用意する。
・現場周辺は住宅地で大型車両も入りにくい道路のため、工事車両の駐車場所の確保なども確認。
・草刈について当方で行うことを伝えた。
地鎮祭何日か前に建築士と大体の建物位置を確認するのでそれまでに刈り取ってあればよいらしい。了承。

建築士と現場監督と私たちで確認したこと
これからの大きな打合せは大体月に１度程度。材料の色や位置の確認など。
材料とは例えば外壁材とか内装材のことだけど、建築士さんの意向で大体の色とグレードしか決まっていない。
建築士さん曰く、ある程度立ち上がってきてからの方がイメージがつかめるから、ギリギリまで粘れる物は粘るという方針。
こういった大事な打合せや変更したいところが出てきた場合の打合せは、必ずこの３者で行うことを確認。
監理者と施工者の２者の打合せは数多く行うが、建築主と施工者という２者で変更や発注を伴うような打合せはトラブルの元になるので行わないと。なるほど。
もちろん、毎日のように現場に行ったり、施工者に色々聞いたりするのはむしろどんどんやって下さい、とのこと。
その他、確認申請の申請書類と確認済証の写しを受け取った。
これはローンの申し込みに必要である。

今日発生した支払いについて
確認申請書類14,000円を支払う。
契約書の印紙代15,000円を支払う。
→契約書、今回は施工者と依頼主の２通（全く同じ物）用意したので２通分の印紙が必要である。
それぞれが契約額に応じた印紙代を負担する。
これには裏技があって、施工者のみが契約書の原本を持てば印紙も１通分でよいらしい。
その場合は依頼主は契約書のコピーを持つことになる。
この辺がちょっと嫌らしいところで、双方の印鑑を押してお互いに同じ物ですよ、と法的に証明できた方がよいか、コピーでも構わないから印紙代を節約したいか、を選ぶことになる。
まあ、悪徳な業者でもない限り滅多なことはないと思うんだけど、一応ね。

日付	内容	金額	備考
2013.9.7	確認申請手数料	14,000円
2013.9.7	請負契約書の印紙代	15,000円	依頼主保管の契約書分

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