holly tunes: FPに相談　予算整理と住宅ローン選択

基本設計もまとまってきて、予算もある程度固まってきている。
あと４ヶ月ほどで基本設計、実施設計、見積もり調整が終了すれば、
いよいよ施工会社入札を経て、工事請負契約となる予定。
工事請負契約が成立すれば、施工費を着工時、上棟時、引き渡し時の3回に分けて支払う必要がある。
そろそろローンの申し込みを本格的に考えなければいけないので
ファイナンシャルプランナーに相談。

これからかかるお金を整理
まず、今回の新築にあたって予算を整理。

・土地について
土地価格＋仲介手数料、印紙、登記移転費用、H24年分固定資産税(日割)　合計750万円
→夫の社内融資500万＋自己資金250万にて支払済　残り0円

・設計費について
230万円を契約時、基本設計終了時、実施設計終了時、引き渡し時(工事監理完了時)の
4回(1回につき約58万円)に分けて支払う
→自己資金より支払い予定、１回分58万円は支払済　残り174万円

・建物価格について
予算2600万円、現在の基本設計は2400万円を目安に作ってあるが、
これから調整していくと最終的に2600万円になる、と思う。
着工時、上棟時、引き渡し時の３回に分けて支払うが、配分が分からないので要確認。
→建物は全てローンでまかなうことになる　残り2600万円

・それ以外にかかる料金について
例えば、ローンの申し込み手数料や保証料とか、火災保険料とか、地盤調査費とか、地盤補強費用とか。
それに加えて、引っ越し費用とか家具家電など。
もうちょっと話が進まないとどれくらいになるか分からないけど、FPさんの話によると、
建物価格の15%程見ておくと目安になるということなので、約400万円。
→中にはローンの融資に含められる予算もあるし、なるべくローンで。
後は自己資金にて支払う　残り400万円

ざっとこんな感じ。残り計3200万円位。
現在手元に400万円あるので、ローンは2800万円程度融資がおりれば丁度。
若干、自己資金と融資のバランスの計算が合わないけど。何とかなる、かな？

融資の事前審査に関して
多めに申し込んでおけば、実際の融資が少ない分には問題ないけど、
事前審査より、実際の必要融資額が増えてしまうとまたゼロから審査やり直しになって
ややこしいので、多めの3000万円で事前審査を申し込む。

で、審査が通るかどうかの目安に必ず計算するのが年収に占める年間の返済負担率。
大まかに、年間の返済額/年収×100(％)と言う式で計算できる。
これが基準を下回っていればおおよそ審査は通ると考えていいとのこと。
この基準は年収のレベルや、金融機関、金融商品によって違うけれど、
例としてあげれば、以下。

（参考）フラット35の返済負担率の基準

年収	300万円未満	300万円以上 400万円未満	400万円以上 700万円未満	700万円以上
返済負担率	25%以下	30%以下	35%以下	40%以下

(平成19年4月現在)

我が家はローンは100%夫の名義になるので、夫の年収のみで計算。
税込み年収600万にて。
社内融資500万(年２回元金返済、毎月金利分のみ返済、金利1.5％固定、15年）
と
住宅ローン3000万(ボーナス払いなし、30年、金利は仮に全期間2.2％で計算)
の年間の返済負担率は30％未満なので、
「他に何も無ければ（車などのローン…）審査は通るでしょう」とのFPさんの言葉を信じる。
今、車のローンとか無くてよかった、と思う私と夫。
車のローンがあると返済負担率に結構ひびいてくるらしい。
しかし、来年はどうしても車の買い替えが必要(我が家のカローラランクス10年目9万キロ)。
大きな買い物をした後で、手持ちのお金はほとんどない予定。ない予定。ない予定。

返済負担率が基準を下回って、融資が受けられるから、といってそれを返済し続けられるかはまた別問題。
それは次回、FPさんと相談予定。
ライフシミュレーションをしてみて、余分の家計を省き、必要なところにお金をかけられるように家計を矯正する。

住宅ローンの検討
肝心の住宅ローンをどのようなものを選ぶかについて。

FPさんに大まかに住宅ローンについてレクチャーを受けて、覚えているポイントが以下。

・繰り上げ返済は返済初期にすればするほどお得。同じ１００万を繰り上げるなら、
５万を２０ヶ月ためた後にまとめて繰り上げるよりも、毎月５万を繰り上げた方が良い

・住宅ローンにかかる保証金というのは繰り上げ返済すればするほどお得になる
→なので、繰り上げ返済がこまめに出来、かつ手数料がかからない商品が良い

・ローン手数料と保証金はごっちゃになりがちだけど、上記のように保証金は戻ってくるたぐいのもの、手数料は一度払うと戻らないたぐいのものなので、手数料があまりかからないものの方がよい
→中には手数料がかかっても、無料で３大疾病がついてくるから…などと混乱しがちだけどよく吟味する必要あり

・住宅ローン時に入る団信は生命保険を保障内容がかぶるうえ、保険料としては通常の生命保険商品よりお得なので、既に入っている生命保険があるのなら解約できる。

など。他にもいっぱい「へぇー」と思ったことがあったけど、今は思い出せず。こんなもんか。

それで、ポイントをふまえていくつかの住宅ローンを吟味。

全期間金利が固定のフラット３５
金利が低い今、大変魅力のローンなんだけど、いろいろと制約が多く我が家では使い辛いローンだった。
ハウスメーカーで建てる人や、土地を持っている人(もしくは土地と建物を同時に購入する人)、自己資金に余裕のある人には本当に良いローンだと思う。
昨年の土地購入時に、なんとかフラット３５が使えないか試行錯誤したけど、無理だったし、今回も利用は考えない。

新生銀行、住信SBIネット銀行、東京スター銀行などの、ネット銀行
変動金利が１％をきる格安の商品もあるので、検討していたけど断念。
理由はつなぎ融資。
ネット銀行の住宅ローン比較ランキングの上位いくつかを見てみたけど、どれもそれ単独ではつなぎ融資は取り扱っていなかった。
ネット銀行のほとんどは建物が完成して、登記を終えないと融資がおりない。
では、ネット銀行のローンで着工金や中間金が必要な我が家の場合はどうすれば良いか。
これも昨年土地購入の際にいろいろと試行錯誤したのだけど、着工金や中間金には無担保やその他のフリーローンにて支払いをし、登記後の融資がおりる際にローンを１本化するという方法。
ただ、ネット銀行によっては１本化するローンに制約があり、そのフリーローンが系列店の金利が高いものしか選択できなかったりする。
別のローンを借りることになるので、着工から最後の融資がおりるまでの短い期間（長くて半年くらいかな）だけど、金利や保証金が大きくのしかかる。
昨年はかなり本気で、土地の購入時にフリーローン＋ネット銀行での融資を考えた。
しかし、そのときは完成までの予定が見えなかったこと、土地分のみに住宅ローンを使うことはかなりかなり制約が多かったこと、などで結局最初に書いたように普通の住宅ローンは使わなかった。
今回こそ、その方法を真剣に検討したのだけど、昨年フリーローンに考えていた
北陸ろうきんの無担保住宅ローンのキャンペーンが終了していて、金利がやっぱり高いしもったいない。（昨年のキャンペーン中だと、無担保で金利２％台だったのに）

最終的に決めた住宅ローンは
FPさんに進められた北陸ろうきんの全期間固定型「あんしん」（注：2013年9月末までのキャンペーン商品）

これが使えればフラット３５にも匹敵する安定感。
ネット銀行にも匹敵する総支払額。
ろうきんのローンを利用するとき、会社に労働組合があり、ろうきんとの取引があると有利になる。
具体的には優遇金利の引き下げ幅を大きくできる。
今の超低金利のままで行くと、ネット銀行の変動金利の総支払額の方がやっぱり少なくなる計算なんだけど、それでも金利が上がり、借り換えを検討しないといけなくなるリスクや面倒さを考えると、良いのかも。

ローン相談窓口に行ってつなぎ融資についても相談してみる必要あり。

はー、長くなった。
お金のことは検討しているときりがないし、本当に神経すり減る。