掃き出し窓のない家とありえない窓配置の家

何度も書いてきたように我が家の窓は少ない方だと思います。

なにより特徴的なのは掃き出し窓がないことです。

窓、自体にそれ程こだわりのなかった私たちで、掃き出し窓がなくても特に何とも思わずに現在に至っています。

掃き出し窓がない理由

・敷地に余裕がない

→掃出し窓の醍醐味は、そこからテラスやデッキに出てアレコレ出来る、ということだと考えています。

我が家の場合土地は４７坪、都会地から考えると充分かもしれません。しかし人数分（かそれ以上）の駐車スペースを必要とするここ富山では、接道側に２台、無理して3台分のスペースを取った状態で我が家が必要とする延べ床面積４０坪程度を計画すると、建物はほぼ敷地いっぱいいっぱいになります。

上手く視線を外して中庭やルーフバルコニーを計画すれば、掃き出し窓から出ることも可能だったでしょうが、予算や防音などの理由から箱形になっている我が家には困難な設計だと思います。

また、狭いスペースでも良いからデッキが欲しい、と思っても、デッキそのものとそのスペースを囲う外構予算は捻出できなかったでしょう。

※我が家の外構は本当に最低限です（参考記事→我が家のコストダウン）。

・防音のため
我が家の防音室は一室で成り立つものではなく、家全体で考えてあります。
窓が大きければ大きい程、防音に不安が出てくるということです。
よって、窓は極力少なめ、かつ二重サッシになっています。
必要＆効果的（採光、通風、目線外し）なところには、大胆な窓も設置していますが、デッキやバルコニーが設置できない我が家に掃き出し窓は必要なかった、ということです。

・コスト
上の二つに共通していえるのがやはりコスト。
デッキやバルコニーを設置すればコストがかさみ、そこに出入りするための掃き出し窓そのもののためにもコストがかさむことになるので、必要なかった、というよりは採用できなかった、という面の方が強いかもしれません。上述したように私たちはそこまで窓に要望がなかったのですんなり受け入れましたが、大きな窓＝充分な採光・通風を求める方だと受け入れ難いかもしれません。

掃き出し窓がない代わりに…
キッチンの近くに勝手口があります。テラスドア、という曇りガラスが入った製品を採用していて、こちらも二重になっています。

掃き出し窓がなくて良かったこと
・冷暖房効率
旧居のアパートでは、外に面した壁面がほぼ全て掃き出し窓ありで、３DKの間取りに実に５カ所の掃き出し窓が入っていました。これが暑いの寒いの。ちょっと西に傾いた間取りだったので夏はうだるような暑さが直接室内に一日中差し込む。冬はもうとにかく寒い、結露、結露がそのまま凍る、で掃き出し窓の近くは暖房したそばから冷えていく感じ。
それなりに年数が経ったアパートで、その年代のアルミサッシなら仕方がないことだと思いますが。
これが現在は、床が冷え込んだり暑さを吸収することもなく、冷暖房効率の良さを実感できます。
上記のテラスドアが、いうなれば掃き出し窓代わりなのですが、夏は内側のドアを開けるだけで間の空気が暑いのを感じますし、冬は大部分の床が床暖房で暖まっているのですが、テラスドアの付近だけ驚く程冷たいのです（断熱材の構造と温水配管の施工レイアウトの関係もあると思いますが）。
それでやっぱり、窓というのは大きくすればする程断熱には不利なんだな〜と感じています。

・掃除が楽
サッシって汚れがたまりがちですよね。腰高の窓でももちろん汚れますが、掃き出し窓だとさらに汚れると思います。
また開放したときに、外からのゴミや砂埃が入り込みやすいのも掃き出し窓です。
なので、比較すれば掃除が楽だと思います。ま、我が家の場合は全て二重サッシなので単純に掃除の手間が倍なのですが…だからこそ、掃き出し窓でなくて良かったと思えるところでもあります。

・カーテン類
単純に同じ幅なら掃き出し窓より腰高窓の方が面積が少ないので、安く済みます。
ただ、カーテン類は縦に伸ばす（布が広く）より横に伸ばす（メカ部分が広く）方が、コストがかかるので、上手く設計配置すればクリアできることかもしれません。
また、腰高窓だからこそ、遮光や遮像を気にせずカーテンを選択できました。
下記のプライバシーとも関連しますが、もし掃き出し窓だったら、遮光・遮像のためにカーテンのコストがかかったと思いますし、せっかくの窓もカーテンを閉めきることになっていたかもしれません。

左が見た目の好み重視の東窓
ハンターダグラス社 シルエットシェード

・プライバシーの確保
これは個人によって感じ方の異なる部分かもしれませんが、外から見える部分が、腰高窓で上半身のみなのと、掃き出し窓で全身なのを比べると、プライバシー的にはやはり腰高窓が有利だと感じます。
我が家は南側隣家が迫っているため採光が望めず、窓を大きく配置するのはどちらかというと東側がいい、という感じです。なのでここに我が家最大の開口を取っている訳ですが、それでも腰高窓です。
東側は通路になっていて、近所の人が結構行き来しています。
これが掃き出し窓だったら…と考えるとちょっと寒気がするくらいプライバシーが気になります。そこをカバーするために外構の費用もかかることだと思います。

…もちろん採光・通風や開放感が無くなるデメリットはあります。
採光は配置でまかなっていますし、最近の住宅は換気はしっかりしているので、我が家はそこをあまり重視しなかったということです。

ありえない窓配置
最後にタイトルにある「ありえない窓配置」とは。
依頼設計事務所に決める前に地元工務店にプランを依頼したことがあります。
プラン自体は好みで、一般的に考えるととっても素敵なものだったのですが、色々と突っ込みどころありすぎだったんです。
その一つが、人の通行のある我が家の東側通路に面した方の窓の配置。プライバシーは全く考慮されていませんね。

東から

南東から

パースには植え込みやウッドフェンスが描かれていますが、このプランを出してきた時点で外構は予算に含まれておらず、肝心の防音室もスペースが取ってあるだけでただの部屋状態。プライバシーのための外構や防音のための仕様を追加したりすれば、そこから見積もりが膨れ上がることは火を見るより明らかだったので、依頼には至らなかったのです。

東面、外構ナシ
手前の通路に人の往来が多い

夜の東面

「リビングやダイニングキッチンには掃き出し窓ありき」という固定概念でプランを作成する工務店と、まわりの環境・デザイン・コスト・必要とされる条件を総合的に考慮する設計事務所との違いが、もっとも感じられた部分でもあります。

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土地購入前の越境物移設騒動-３

土地購入時のゴタゴタについて、思い出しつつ書いています。続きの続き。

関連記事〜

土地購入前にやってよかったこと-登記と実地の食い違いの判明
土地購入前の越境物移設騒動-１
土地購入前の越境物移設騒動-２

土地購入前から引渡し前までで、とっても面倒なやり取りをしていたのでした。
下記の流れを読むのはきついと思いますのでまとめますと、土地購入前にこちらから越境物の指摘をして「大丈夫」と言われ契約を済ませたが、解体前に売り主さん負担にて「やっぱ移設します」となり、「金額や時期は大丈夫？」と突っ込んだら、焦りだして「移設不要」の根拠を集め「やっぱ移設しません」となった、ということです。主に土地の売買仲介業者Tさんとのやり取りです。

流れ詳細を読んで下さる方は、下記をどうぞ（これまで何度も書いてきたこと＆長いです）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2012.3月
土地の情報を貰う、売り主さんの意思を確認中。

4月
土地の考察の結果、特に大きな問題はないと分かったため、売り主さんの意思を確認後、購入意思を伝える。
土地境界を明瞭にした上で引渡になることを不動産売買担当Tさん（以下Tさん）と確認。

５月
（5.2）購入意思表示書類に捺印：契約と手付金支払いを５月中、その後解体を終えて、残金支払いと引渡を７月末に設定
（5.17）考察を依頼した建築士さんより、登記と実地に食い違いがあり、登記上の境界線外に公共ますと水道メーターがはみ出ていることを指摘される。
（5.20）越境物についてTさんに確認。越境自体はよくあることで特に問題なし、移設や境界の後退などは必要なし、といわれたため、当初の予定通り土地契約、手付金支払い

７月
（7.12）解体数日前にTさんから連絡が入り、水通メーターと公共ますを移設する、といわれる。移設にかかる費用は無料〜５万円程度（Tさんの勝手な思い込み）で売り主さんが負担してくれる。
「水道工事業者の都合が付いたらすぐorのちのち新築工事と同時」のどちらがいいか問われ、依頼設計事務所にアドバイスを求める。
アドバイスを求めた返信にて、依頼建築士さんより以下の指示有り
・越境している部分の所有者と管理者を明確にするように
・移設をするというが、そのまま移設したのでは水道管が越境部分の土地を通過しているのは変わらない。通常であれば私有地は迂回して引き込み直す必要があるが、そういった工事だと５万円程度という金額では済まないので、それでも本当に売り主さんが負担してくれるかの確認をするように
↓
それをそのままTさんに問い合わせる
↓
移設費用の見通しの甘さに気付いたTさんが焦る
↓
越境部分の所有者の許可が得られれば移設はしなくてもよくなるため、所有者を明らかにする
↓
越境部分は農道、よって所有者は「富山市」であると判明
↓
Tさんが「富山市」の管財課や上下水道課、建築課を回り「水道メーターと公共ます、及びそれに伴う配管の越境部分について、移設せずとも新築可能である」との言質を得る。
↓
「富山市」の関係各所の言質をもとに「移設はしないで引渡し」と決まる、Tさん有能！で幕を閉じるかに見えた（←今ココ）

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

移設はナシで決着…と思ったのに
「移設はしないで引渡し」と決定したのが、古家解体中で引渡しの一週間前でした。
そして「やれやれ」という気持ちの中、引渡しと残金支払いを済ませ、ようやく土地が自分のもの、となったのです。

土地が我が家の物になった感慨よりも「あ〜ようやくTさんと関わり合うことも無くなったんだな〜」って思っちゃったので、バチがあたったんでしょうか？引渡しの数日後にTさんから電話連絡がありました…
すご〜く嫌な予感がして、やっぱり予感はあたってしまいました。

Tさんが言ったことは
「やっぱり移設をしなければいけない、ということになりました。つきましては費用の負担をお願いします」…でした。あ〜今書いていても突っ込みどころ満載です。

電話だけでは埒があかないので、Tさんに来てもらって説明を求めました。

所有者である富山市が「移設不要」としているのに、なぜ移設が必要になったか
→当該越境部分の所有者は富山市だが、農道であるために実際の「管理者」が別に存在する。それが周辺地域で農業を営む生産組合である。今回更地にして測量し「筆界確認書」にサインをもらうため、生産組合の代表者と話をしたところ「メーターや桝の越境物は建替えの際に敷地内に移設する約束になっているのでヨロシク」といわれた、と。

この約束というのは、この古家に最後まで住んでいた売り主さんのお母様との約束だったのでした。お母様がまだ古家に住んでいらした時期に、近所に住む生産組合代表の方と「ここのメーターは農地にはみ出ているね〜今はいいけどもし建替えるようなことがあったら敷地内に移設してね〜」「そうやね、分かったわ〜」と約束していたようなのです。
売り主の息子さんが持分三分の二で、お母様が三分の一だったので、お母様も正確には売り主さん、となるのですが、土地の売買をしたこの頃は施設に入居なさっていて、売買の意思決定や事務手続きは富山市郊外に住む息子さんが行なっていました。
恐らくお母様から息子さんに「アノ土地を売るならアレは敷地内に動かさないといけないね〜」という話はしてあったのだと思います。だからこそ、契約後に「売り主負担にて移設します」という流れがあったんでしょう。
でも事前に移設の必要性とその費用を把握して、売買の条件の一つとして売主と買主に提示すべきTさん（だと私は思うのですが）が、それを怠ったことにより、その約束はなかったことにされてしまったのです。
多分息子さんも誰かとかわした約束、というよりは「はみ出ているなら移設した方がいいね」くらいの認識だったので、移設不要の根拠を提示されて納得してしまったのだと思います。

Tさんも、生産組合の方に「富山市」の根拠を示して移設不要となっている、と説明したようでしたが「それも考慮に入れての約束だ」と返されてしまったようです。

移設費用の負担とはどういうことか
はじめは「無料〜５万円程度で移設できるので、やるとしても売主さんが負担します」と言っていたTさんですが「そんな費用で出来るはずがない」という建築士さんからの突っ込みを受け、水道工事業者に見積もりを依頼していたようです（ようやく…）。

その見積もりが以下です。

 

ええ、よく見て下さい、Tさんのテキトーかつ希望的観測の見積額とは桁が違います。なんと５０万越えです。
詳細をみると桝やメーターの「移設」に１０万程度、前面道路の水道管からの引き込み直しに４０万程度見積もられているようですね（他人事）。

さすがにこれを売主さんに負担させるのは無理だと悟ったのか、Tさんは「売主さんが半分負担してくれるので、自分（Tさん）とHOLICさん（我が家）で残りの四分の一ずつ負担しましょう」と言ってきました。ここでも「HOLICさんの負担を四分の一に押さえた」という感じで恩を売ってきます。それでも負担額は１０万円を超えるのですが。
もうね、言葉が悪くなりますが、今更何言い出してるのコイツは？て感じです。
まあ、Tさんがこの土地の売買で得た売買手数料収入が売主買主合わせて５０万円程度、ということを考えると、Tさんがこれ以上負担するのは気の毒なんですが、これだけ「越境は大丈夫か」と確認してきた私たちが負担するのは納得がいきませんでした。それにしても売主さんにとってもちょっとありえない展開なはずです。

この時点では、とにかく「移設してもしなくても、私たちの費用の負担は納得がいきません」ということでTさんには話をしました。
Tさんは「そうですよね〜追い銭って嫌ですもんね〜（誰のせいだ？）」といいつつ帰っていきました。

Tさんを見限る
もう、ここまできたらTさんは当てに出来ません。自分でも富山市水道局の下水道課や上水道課に出向き、
・この工事料金見積額は妥当なのか
・そもそもこの工事方法（農道を迂回して前面道路からの水道管引き込み直し）が必要なのか
などを確認しました。

その結果、富山市の立場からは移設の必要はないということで間違いがないが、地元の農道利用者である生産組合の方から移設の希望があるのなら、個人負担にて移設工事を行ってください、とのことでした。農道を迂回するのも生産組合の意向なら仕方がない、と。

しかしこの業者が見積もった引き込みや延長の方法については、再度検討した方がいいかもしれないとの話もありました（方法によってはもっと安く済む可能性もあるということ）。
富山市では水道の引き込みとか枡の移設工事は、市の認定業者が申請をして行なえるのですが、見積もりを取ったのはもちろん認定業者です。それでも工事価格の妥当性に関しては、新築時の宅内に引き込み工事をする業者に確認したり、他の業者で相見積もりを取ることを勧められました。

…ということなどを建築士さんに報告しつつ相談していました。
建築士さんにも「マスやメーターが新しい物に交換出来ることにはメリットがあるし、通常５０万かかるはずが１０万程度の負担で出来るなら、考えようによってはお得かもしれないですよ」と言われたのもあって、四分の一負担を無理矢理納得して新築時に移設してもらうことに決めたのでした。

なんともいえない解決
Tさんに連絡して（納得いかないけど）四分の一負担にて移設しましょう（Tさんも負担決定ですもんね）といいました。
Tさんは「分かりました〜でも生産組合の意向で移設するのに、その費用負担が全てこちらもちというのは納得がいかないので、また話を聞きに行きます」と言っていました。でも越境していたのは土地所有者だけの責任なので、生産組合の方がいわれるのは当然のことなんですけどね！Tさんも自分が負担しなければいけない、という状況を回避したくて、こういったのだと思います。

ところがこの後かかってきた電話で、Tさん、生産組合の方と「移設なし」で話をつけてきた、と言い放ちました。

この時は負担が無くなって嬉しい、というよりも本当にガクーッときました。
あれだけ「約束は約束」と言っていた生産組合代表者を説き伏せたのですから、Tさんを賞賛すべきなんでしょうか？
いや、やっぱりここはTさんらしい話の持っていき方だった様子。私たちは、確かに納得はしてなかったけど、負担の了承はしたはずです。なのに。
「自分（T）は仕方がないと思っているが、買主であるHOLIC家が、負担にどうしても納得がいかないとゴネている」と話をしたのだと思います。あくまで想像なのですが、ほぼあたっていると思います。Tさんは、どういう話の持っていき方をしたのか隠しているのですが「生産組合の人が『あの土地に家を建てるのはどんな人なんだ？（ごちゃごちゃうるさい人なの？って感じ）』と言っている」なーんて口を滑らせていましたので。

なので、Tさんと生産組合の代表の方との間では「うるさい買主がどうしてもゴネるので移設はなし」となったのでした。
確かにおとなしい買主ではないのですが、なんだかな〜、これからそのご近所さんとなるのはコッチなんだから（怒）と思わずにはいられなかったです。

結果、我が家の水道メーターと公共ますは農道に越境したまま、現在に至ります。
長い話におつきあいくださってありがとうございます。土地を購入するのにこんなゴタゴタがあることもありますよ、ということで。

あ、生産組合の代表者の方はごく近所の方で、土地引渡し後や着工時、上棟時や引越しの時、折りにふれて挨拶にうかがいました。「こんなに何度も丁寧に挨拶頂いて逆に申し訳ない」と言って頂けるくらい、とっても優しい方でした。多分、ごちゃごちゃうるさい買主、との誤解もとけていると思います（希望）。

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土地購入前の越境物移設騒動-２

もう風鈴の季節…

土地購入時のゴタゴタについて、思い出しつつ書いています。続き。

関連記事〜

土地購入前にやってよかったこと-登記と実地の食い違いの判明
土地購入前の越境物移設騒動-１

土地を購入するまでの流れは以下の通り。
2012.3月
土地の情報を貰う、売り主さんの意思を確認中。

4月
土地の考察の結果、特に大きな問題はないと分かったため、売り主さんの意思を確認後、購入意思を伝える。
土地境界を明瞭にした上で引渡になることを不動産売買担当Tさん（以下Tさん）と確認。

５月
（5.2）購入意思表示書類に捺印：契約と手付金支払いを５月中、その後解体を終えて、残金支払いと引渡を７月末に設定
（5.17）考察を依頼した建築士さんより、登記と実地に食い違いがあり、登記上の境界線外に公共ますと水道メーターがはみ出ていることを指摘される。
（5.20）越境物についてTさんに確認。越境自体はよくあることで特に問題なし、移設や境界の後退などは必要なし、といわれたため、当初の予定通り土地契約、手付金支払い

７月
（7.12）解体数日前にTさんから連絡が入り、水通メーターと公共ますを移設する、といわれる。移設にかかる費用は無料〜５万円程度（Tさんの勝手な思い込み）で売り主さんが負担してくれる。
「水道工事業者の都合が付いたらすぐorのちのち新築工事と同時」のどちらがいいか問われ、依頼設計事務所にアドバイスを求める。
アドバイスを求めた返信にて、依頼建築士さんより以下の指示有り
・越境している部分の所有者と管理者を明確にするように
・移設をするというが、そのまま移設したのでは水道管が越境部分の土地を通過しているのは変わらない。通常であれば私有地は迂回して引き込み直す必要があるが、そういった工事だと５万円程度という金額では済まないので、それでも本当に売り主さんが負担してくれるかの確認をするように
↓
それをそのままTさんに問い合わせる→移設費用の見通しの甘さに気付いたTさんが焦る（←今ココ）

こちらとしてはTさんが「移設が不要である」と明言してからの契約だったので、移設にかかる費用が発生する、と今更いわれてもこちらが費用負担するのは納得がいきません。
もちろんそんなことはTさんも承知の上だからこそ、事前に売り主さんに負担してもらうことで話をつけてきていたのです。しかし「自分（T）が売り主さんに上手く話をしたことにより、売り主さんが『若い人たち（私たちのこと）に負担させるワケにはいかない』と売り主負担を決めてくれた」と、妙に私たちに恩を売るような言い方だったのが気になります。当時のTさんの物言いからは、売り主さんに「購入者が負担を渋っている」と話を持っていった雰囲気が感じ取られましたので。実際は契約前に確認済のことだったので「Tさんどうするつもりだろ」と他人事のように思っていただけなのですが。どうもこういうのがTさんの交渉術のようです。と、いうTさんへの不信はおいといて。

移設費用の見通しの甘さに気付いたTさんが焦る
建築士さんからの指摘で、移設費用が思っていたよりも高額である可能性に気付いたTさんは焦ります。今でも何故はじめにTさんが「移設は無料か、かかっても５万円程度で出来る」と思っていたのか不明です。
この金額についてはTさんよりも建築士さんの方が正しい情報を把握していたのでした。
建築士さんが言うには、地表に出ているメーターや桝を移設しても、地中の水道管が越境している。その場合は地中の越境については土地の所有者の許可が必要で、許可が下りなければ、メーター・桝の周囲はもちろんのこと道路からの引き込みも掘り起こして工事する必要があるので、到底５万円では収まらない、ということでした。
Tさんがこれまで明言しなかった「登記上の境界線の外は誰の所有・管理であるのか」ということも関係してくるのです。

越境部分の所有者は誰なのか？
ということで、そもそも何故登記と現地の境界に食い違いがあったのか、登記上の境界線の外は誰の所有・管理なのかハッキリさせないといけません。
私たちもはじめに越境が判明した時点で把握しておけばよかったのに、当時は「越境はよくあることなので、問題なし」と言われて安心してしまったのが甘かったと思います。
私たちの購入地は境に見えるコンクリートが登記とズレていただけだったのですが、登記上の境界線の延長上にある南側の隣家は、明らかに越境して建造物が建てられていたことも無駄に安心してしまった原因の一つです。

はじめに越境を指摘してくれた建築士さんに言われたのは、「越境部分＝2項道路」で、本来は私有地なのではないか、ということでした。
ここで二項道路について説明すると長ーくなるので（正確なことは分からないし）書けませんが、もともと所有者のいる「土地」だった部分を「みなし道路」として提供した物ではないか、ということでした。つまり誰か分からないが所有者がいる、と。
しかし、その建築士さんが市役所で確認したときにも「二項道路」ではなく単なる「道」だったそうで、その後勧められて公図を確認したときにも、もともと所有者がいたことを示す地番の掲載はありませんでした。

では、なんなのか。
結果を明らかにしてしまうと、越境部分は「用水の管理地」だったのでした。
問題の道には暗渠というのか？用水が通っていて、蓋がかけられています。つまりこの道は私有地ではなく「農道」であり、所有者は市道などと同じように「富山市」ということです。
越境部分は用水の端から1mの幅にあたります。本来は用水の両側1ｍは「用水の管理地」として農道扱いなのですが、昔の緩かった時代に、あまり「農地と宅地の境界」を意識せず建築されてしまい、登記上と現地の見た目の境界に差がでてしまった、というのが真相だったようです。

なんだか分かりにくい図ですが
雰囲気が分かって貰えれば…

真相が判明してTさんが奔走した！
越境の正体が判明した後の、Tさんの動きは早かったです。というか、なぜ土地を仲介するときにハッキリさせておかなかったのか？私たちもそれに気付かなかったのか？というのはありますが、それはおいといて。
・水道メーターと公共ます、及びそれに伴う地中の水道管が越境しているのは、農道であり、所有者は「富山市」である。
・では、越境部分について「富山市」の了承が得られれば、移設はせずに済む。
という考えをもとに、関係各所をまわり「移設不要」の根拠を集めて回ったのでした。

以下、Tさんが集めて回った根拠たち…
①富山市役所「建築指導課」:建物を建てるのに違法ではない。問題はない。
②富山市役所「管財課」:農道と農業用水は富山市管財課の管轄であり、用水管理部分も同じ。
・公共ます等があっても支障がなく、将来的にそのまま使用してよい。
・あえて許可が必要ということはない。
③富山市水道局「下水道課」:公共ますは現位置で問題はない。特別に移動しなくてよい。（A氏、B氏、及び上司に確認）
④富山市水道局「上水道」:現位置で問題はない。

以上のことより、公共ます・メーターは現況のままでいいそうですので、移動の工事はしません。
…ということで、移設はしなくてよい、という方向に持っていけました。
更に、
将来的に法改正があった場合でも強制的に移動しなければならないといったことはないとのことです。
また、農道と農業用水が富山市の道路との認定を受ければ、富山市の責任の元、公共ます・メーターの移動をするとのことです。
…という、将来的に農道ではなく道路扱いになった場合の可能性にまで触れています。

ここで終われたのなら、それまでの手落ち感を払拭する「Tさん有能！」という印象で幕を閉じることが出来たのですが、ですが…ここで終われなくて、当時とーってもしんどい思いをしたのです。
すみません、さくっと書くつもりが長くなってしまっています、もうしばらくおつきあい頂けると嬉しいです、また続く。次で終わりたい。

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土地購入前の越境物移設騒動-１

土地購入の検討中に建築士さんに土地の考察をしてもらったら「本来敷地内にあるべき公共ますと水道メーターが、登記上の境界線外にあることが判明した」ところまでが、前回の記事の内容。

関連記事〜

土地購入前にやってよかったこと-登記と実地の食い違いの判明

この話は土地購入前のことです。
土地の条件に関しては、立地、形状、想定価格、などから私たちにとっては申し分ない物だったので、是非購入したいと思っていたのですが、今回建築士さんに指摘された越境などの問題をクリアせずには話を進めることは出来ません。

2012.3月
土地の情報を貰う、売り主さんの意思を確認中。

4月
建築士さんに土地の考察を依頼した結果、特に大きな問題はないと分かったため、売り主さんの意思を確認後、購入意思を伝える。
土地境界を明瞭にした上で引渡になることを確認。

５月
（5.2）購入意思表示書類に捺印：契約と手付金支払いを５月中、残金支払いと引渡を７月末に設定
（5.17）考察を依頼した建築士さんより、登記と実地に食い違いがあり、登記上の境界線外に公共ますと水道メーターがはみ出ていることを指摘される。（←今ココ）

越境について不動産担当者に確認した
ということで、メーターとますの越境について不動産売買担当Tさんに確認しました。
しかし、担当Tさんに「はみ出ていることに関してはよくあることで問題はない。建築に当たって見た目の境界を下げる（登記に合わせる）必要もない」と言われるにとどまりました。
当時は私たちも、そもそもなぜ見た目と登記上の境界線が異なっているのかよく分かっていなかったため「そんなことでいいのか」と思ったように記憶しています（よく思い出せないけど）。
Tさんには境界があいまいなことを心配している、と受取られたのか「境界については更地にした後、境界確定書を作成するから大丈夫」と念押しされ、なんとなーく納得してしまいました。
それで、その後に土地契約と手付金支払いを済ませたのでした。が、しかし。

やっぱり移設、といわれてしまう
土地の契約から引渡まで、二ヶ月程度の期間がありました。
その間に古家を解体し、更地にして、境界確定までして引渡の予定でした。
でその解体の数日前に不動産担当Tさんから突然連絡が入りました。
「やっぱり越境物を登記上の敷地内に移設します」
「費用は多分かからないし、かかったとしても５万程度（もし続きを読んで下さるならココの金額、よく覚えていて下さい、Tさんの読みの甘さ、思い込みが後から効いてきます）なので、売り主さんが負担してくれます」
…今だから書いちゃうけど、この不動産担当のTさん、不動産の売買業者としてはなんとなく頼りない、というか、とっても信用ならない人でした。不動産業は親から受け継いだようで、コネとあいまいな知識はあるけど、よく分からないところは自分の思い込みで解決するような一面がありました。この話はその部分が出てしまった一連の流れだと思うのですが。一度は移設の必要なし、としたことを何故翻したのか、当時はよく分からなかったのですが、後から色々なことを考え合わせると、当時施設に入居されていた売り主さんのお母様（実際土地の三分の一の持分があった）の意向が影響していたのだと思います。

私たちとしては、売り主さんには申し訳なく思いましたが、契約前に「移設が必要ないこと」を確認しているので、売り主さん負担で工事をお願いしました（今考えるとTさんの確認不足なのだからTさんが持てばよかったのでは？）。
ただそのときに水道工事業者が多忙のため、すぐには工事できないので、
A案）引渡後になってしまうが、工事業者の都合がついたらすぐに工事するか、
B案）すごく後になってしまうが、家の新築時に同時に移設するか
決めて下さい、といわれ、建築士さんにアドバイスを求めました。

建築士さんに明確にするように指示されたこと
これまでの流れを説明し、今回問われている移設工事時期のアドバイスを求めた返信にて、建築士さんに以下のことをTさんに聞いておくよう、指示されました。

・越境している0.5ｍ幅のところは水路管理通路でしょうか。その所有者（および管理者）はどちらになりますか。（南側の隣家は通路にはみ出して建っている？）

・通路の所有者（または管理者）に境界を確認の上、境界明示・測量してもらえますか。

・公共ます・メーターを移設する場合は通路を経由した配管で問題ないでしょうか。
道路等の公共施設でない私有地等を経由する場合はその所有者の承諾が必要です。
（仮に道路から引きこみ直す場合は、費用は５万円よりかなり多くかかります）

・建物配置が未定のため、建築時の移設が望ましいですが、その時でも売主側の費用負担は可能でしょうか。（もしそれが難しい場合は、敷地の角に近い（建築の邪魔になりにくい）場所に事前に移設してもらうことになるでしょう）

この内容をTさんにそのままたずねたのですが、上記赤字部分の金額の面でTさんはとっても慌てることになります。
当然ですね、５万円程度で出来ると思っていたからこそ売り主さんに負担して貰えると思っていたのに、それ以上となるとどうでしょう？建築時期もまだはっきり決まっていなかったので、それを売り主さんに負担させるのは、なんだか難しいことだと、私たちでさえ思ったのでした。Tさんの悶着はまだ続きます。

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土地購入前にやってよかったこと-登記と実地の食い違いの判明

このごろ生活が落ち着いてきたからなのか、最近そういう段階のブログを沢山読んでいるからなのか、土地を購入したときの話がいくつか思い出されます。忘れないうちに、と前回に続き記録。

当時は色々といっぱいいっぱいで、書き留めておく気力がなかったのだと思う。その時のブログ記事を見返すと「今度詳しく書く」としたまま放置していたので、それから三年経った今、やっと書いていきましょう。待っていた人はいないと思われますがお待たせしました。

関連記事〜
購入予定の土地に井戸があったら

土地の購入前にしたこと
「土地の購入を検討するときにはその登記を調べておくとよい」と、どこかで情報を仕入れていた私は、Tさんからその土地のことを教えてもらってすぐに土地の登記情報と地積測量図を取得していました。
そして登記情報と住宅地図等を手元に用意して次に行なったのは、土地を専門家に考察してもらう、ということでした。
専門家といっても、土地の鑑定士とかそういうのではなく、当時依頼を検討していた建築士さんのことなのですが。設計事務所のWEBサイトをみると、よく「土地の相談承ります」とか「土地を一緒にお探しします」とかのっていますよね。そういうのです。
余談ですが、こういったとことが相談できるのも設計事務所に依頼する強みだと考えます。ハウスメーカー(HM)等でも同様の文言を見かけますが、アレはどちらかというと「その土地にウチのHMの家は建てられるか否か」とか「ウチの家が建てられる土地を探しましょう」って感じでどうも施主の立場が置いてけぼりになっている気がします（この部分かなり個人的な感覚ですのでご了承を）。
まあもちろん「建築士」といっても本当に色んな人がいるので一概にはいえないのですが、このとき土地の考察を依頼した建築士さんはとても親切に相談に乗ってくれました。
実はその後別の設計事務所に依頼することになってしまったのですが、この建築士さんにはとってもお世話になりましたし、この土地考察がなければもっと色々問題が起こっていたかもしれません。結果的にこれをやっておいたからこそ今の私たちがある、と言ってもいいかもしれません。

土地を考察してもらった結果
それで土地を考察してもらった結果、大まかな内容では問題なし、ということでした。
その時の内容をかいつまんで記すと以下になります。

考察結果
・周辺環境
当該敷地は閑静な住宅街の一区画である。
北側前面道路と東側通路の2面に面しており、中高層建築も近隣に無く比較的良好な住環境であると思われる。
（東側通路は道路でないため、車の出入りは北側道路からしかできません）
敷地の広さも戸建住宅であれば問題無い。

・地盤
地盤 4.0~5.0mまで軟弱な地盤の地域と予測され、地盤改良が必要になる可能性が高い。

・当該土地に住宅を計画する場合、注意した方がよいこと
1、建築基準法では東側が「道路」ではなく、「通路」であること
道路ではなく通路のため、東側は隣地として扱います。よって東側から道路斜線による形態の制限は発生しませんが、採光条件が厳しくなります。

2、水道引き込み管口径
現状前面道路本管 75mm から 20mm で敷地内に引き込みしています。
計画建物が３階になるなど、25mmに増径する必要が出た場合、それに伴う工事代金がおよそ 3、40 万と 20mm との加入金の差額 120,750 円の負担が発生します。

3、日影
建築物の高さが 10m を超える場合、日影の検討が必要となるが、北側が道路であることと敷地の形状から形態への影響は比較的少ないと思われる。

…ということで、大きな問題はなさそうでした。
安心して土地の契約を進めようと思った私たちですが、考察をしてもらった数日後に建築士さんから気になる連絡がありました。それが以下。

建築士さんが見付けた食い違い
建築士さんからの指摘は以下のような内容でした。

土地についてですが、先日現地を実測しましたら、地積測量図より間口が若干大きくなっていました。
考えられる理由としては、東側の通路を建築基準法の「42条2項道路」として扱われている可能性があります。※2項道路についてはこちらをご参照下さい→http://ja.wikipedia.org/wiki/2項道路
しかし先日富山市役所に事前調査に行った際、東側の通路は２項道路ではなく「通路」でした。
一度、法務局で公図と登記を取って確認してもらった方が良いと思います。
境界確定に不動産屋さんが立ち会うなら、不動産屋さんが分かることだと思いますが。

どういうことかというと、地積測量図に掲載されている境界線と、実際の道路と敷地の境界線（に見える部分）が食い違っている、ということで、以下の図と画像のようになっています。

つまり古家が建っている状態で、敷地内に見える部分（A）だけど、登記からいうと敷地外になっているってことなんです。
不動産担当のTさんいわく、公図と実際の土地境界が違っている、というのは昔の土地ではありがちなことだったようで、特に慌てる必要もないようです。
しかし土地の売買の際に、その辺ハッキリさせる必要があるのは昨今では当然のことだと思います。

それに境界をハッキリさせる以前に、すごーく困ったことになる可能性があることが、上の画像で分かる方もいると思います。
それが、以下のこと。

公図の境界線を適用すると越境している物がある！
建築士さんからの指摘が以下。

現状敷地が地積測量図より大きいわけですが、地積測量図の寸法を適用すると下水の公共枡や水道メーターが敷地の外になります。
何かがきっかけで、公共枡を敷地内に入れなさい、となるとお金もかかるわけです。

古家の画像で、敷地内に見えるが登記上は敷地外である（A）部分にある公共ますや水道メーター、これらは原則宅地内に設置しなければならない物なんです。

それが何故かはみ出ていると。

それまで何もなかった土地に新たに家を建てるとなると、公共ますや水道メーターは新設することになりますが、当然敷地内に設置する物です。

家の建て替えの場合は、通常であれば古家のときに使用していた公共ますや水道メーターをそのまま利用できるはずなのですが、これがはみ出しているのだからイレギュラーな事態、ということになります。

今回家を建てる場合に、お役所に「ここの公共ますと水道メーターは越境しているから敷地内に移設してね、公共ますとメーターは個人の管理・資産なので移設にかかるお金はそちらでね〜」なんていわれても仕方がない状況ということ。

う〜ん、これでは想定していた土地の購入価格に上乗せしないと家が建てられないということになります。

移設にどれくらいのお金がかかるのかも不明なのですが、ひとまず現時点で分かっている越境のことについて、不動産担当のTさんに問い合わせることになるのです…

…が、それからが一悶着です。疲れたので続く。

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