holly tunes: 土地購入前にやってよかったこと-登記と実地の食い違いの判明

このごろ生活が落ち着いてきたからなのか、最近そういう段階のブログを沢山読んでいるからなのか、土地を購入したときの話がいくつか思い出されます。忘れないうちに、と前回に続き記録。

当時は色々といっぱいいっぱいで、書き留めておく気力がなかったのだと思う。その時のブログ記事を見返すと「今度詳しく書く」としたまま放置していたので、それから三年経った今、やっと書いていきましょう。待っていた人はいないと思われますがお待たせしました。

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土地の購入前にしたこと
「土地の購入を検討するときにはその登記を調べておくとよい」と、どこかで情報を仕入れていた私は、Tさんからその土地のことを教えてもらってすぐに土地の登記情報と地積測量図を取得していました。
そして登記情報と住宅地図等を手元に用意して次に行なったのは、土地を専門家に考察してもらう、ということでした。
専門家といっても、土地の鑑定士とかそういうのではなく、当時依頼を検討していた建築士さんのことなのですが。設計事務所のWEBサイトをみると、よく「土地の相談承ります」とか「土地を一緒にお探しします」とかのっていますよね。そういうのです。
余談ですが、こういったとことが相談できるのも設計事務所に依頼する強みだと考えます。ハウスメーカー(HM)等でも同様の文言を見かけますが、アレはどちらかというと「その土地にウチのHMの家は建てられるか否か」とか「ウチの家が建てられる土地を探しましょう」って感じでどうも施主の立場が置いてけぼりになっている気がします（この部分かなり個人的な感覚ですのでご了承を）。
まあもちろん「建築士」といっても本当に色んな人がいるので一概にはいえないのですが、このとき土地の考察を依頼した建築士さんはとても親切に相談に乗ってくれました。
実はその後別の設計事務所に依頼することになってしまったのですが、この建築士さんにはとってもお世話になりましたし、この土地考察がなければもっと色々問題が起こっていたかもしれません。結果的にこれをやっておいたからこそ今の私たちがある、と言ってもいいかもしれません。

土地を考察してもらった結果
それで土地を考察してもらった結果、大まかな内容では問題なし、ということでした。
その時の内容をかいつまんで記すと以下になります。

考察結果
・周辺環境
当該敷地は閑静な住宅街の一区画である。
北側前面道路と東側通路の2面に面しており、中高層建築も近隣に無く比較的良好な住環境であると思われる。
（東側通路は道路でないため、車の出入りは北側道路からしかできません）
敷地の広さも戸建住宅であれば問題無い。

・地盤
地盤 4.0~5.0mまで軟弱な地盤の地域と予測され、地盤改良が必要になる可能性が高い。

・当該土地に住宅を計画する場合、注意した方がよいこと
1、建築基準法では東側が「道路」ではなく、「通路」であること
道路ではなく通路のため、東側は隣地として扱います。よって東側から道路斜線による形態の制限は発生しませんが、採光条件が厳しくなります。

2、水道引き込み管口径
現状前面道路本管 75mm から 20mm で敷地内に引き込みしています。
計画建物が３階になるなど、25mmに増径する必要が出た場合、それに伴う工事代金がおよそ 3、40 万と 20mm との加入金の差額 120,750 円の負担が発生します。

3、日影
建築物の高さが 10m を超える場合、日影の検討が必要となるが、北側が道路であることと敷地の形状から形態への影響は比較的少ないと思われる。

…ということで、大きな問題はなさそうでした。
安心して土地の契約を進めようと思った私たちですが、考察をしてもらった数日後に建築士さんから気になる連絡がありました。それが以下。

建築士さんが見付けた食い違い
建築士さんからの指摘は以下のような内容でした。

土地についてですが、先日現地を実測しましたら、地積測量図より間口が若干大きくなっていました。
考えられる理由としては、東側の通路を建築基準法の「42条2項道路」として扱われている可能性があります。※2項道路についてはこちらをご参照下さい→http://ja.wikipedia.org/wiki/2項道路
しかし先日富山市役所に事前調査に行った際、東側の通路は２項道路ではなく「通路」でした。
一度、法務局で公図と登記を取って確認してもらった方が良いと思います。
境界確定に不動産屋さんが立ち会うなら、不動産屋さんが分かることだと思いますが。

どういうことかというと、地積測量図に掲載されている境界線と、実際の道路と敷地の境界線（に見える部分）が食い違っている、ということで、以下の図と画像のようになっています。

つまり古家が建っている状態で、敷地内に見える部分（A）だけど、登記からいうと敷地外になっているってことなんです。
不動産担当のTさんいわく、公図と実際の土地境界が違っている、というのは昔の土地ではありがちなことだったようで、特に慌てる必要もないようです。
しかし土地の売買の際に、その辺ハッキリさせる必要があるのは昨今では当然のことだと思います。

それに境界をハッキリさせる以前に、すごーく困ったことになる可能性があることが、上の画像で分かる方もいると思います。
それが、以下のこと。

公図の境界線を適用すると越境している物がある！
建築士さんからの指摘が以下。

現状敷地が地積測量図より大きいわけですが、地積測量図の寸法を適用すると下水の公共枡や水道メーターが敷地の外になります。
何かがきっかけで、公共枡を敷地内に入れなさい、となるとお金もかかるわけです。

古家の画像で、敷地内に見えるが登記上は敷地外である（A）部分にある公共ますや水道メーター、これらは原則宅地内に設置しなければならない物なんです。

それが何故かはみ出ていると。