holly tunes: 住宅ローン本申し込み

工事請負契約も締結し、着工日も明らかになったので住宅ローン本申し込み。
住宅ローンは以前検討したように
（→2013.2.23　FPに相談　予算整理と住宅ローン選択
　　2013.2.26　住宅ローン事前申し込み）　
北陸ろうきんが取り扱いしている
〈有担保〉全期間固定金利型住宅ローン　あんしん
を利用する。
ちょっと他にも色々検討したけど、様々な条件でやっぱりこれ。
選んだ条件は
条件１　つなぎ融資が使いやすいこと。
条件２　繰り上げ返済が少額から、手数料無料で行えること。
条件３　融資額が工事請負金額の全て（出来れば諸費用も）をまかなえること。

つなぎ融資について
よっぽどの大手でもない限り、工事請負金額は着工時、上棟時、完成時などに分けて支払いしなければならないと思う。
住宅ローンは大体どの商品も、竣工を確認してはじめて融資がおりる仕組みになっているので、それまでにまとまった金額が必要な場合はつなぎ融資を利用しなければならない。
つなぎ融資は大体、金利が高い。
また、つなぎ融資の分の印紙代や不動産取り扱い手数料、額と期間に応じた保証金が別途かかることになる（ろうきんの場合）。
金利はつなぎ融資の発生〜完成時に本融資がおりるまでかかる訳だからここの期間が長ければ長い程高くなる。
今回は大体の着工日、上棟日、完成日が分かっているのでそれで試算してもらったら、21万円がつなぎ融資を受けることによって余分にかかることが分かった。

ちなみにSBIモーゲージでもほぼ同様の条件でつなぎ融資の試算をしてもらったけど、22万で同じくらい。

ただ、ろうきんは余分にかかる費用も本融資額に含められるが、SBIモーゲージの方はつなぎ融資の諸費用が差し引かれた状態で本融資が行われるので、この分は現金で支払いしないといけないことになる。

この辺もろうきんの方に決めた理由になる。

繰り上げ返済について
時間を掛けてある程度まとまった金額を返すより、返済スタート後の早い時期のうちに、こまめに返す方が元金や返済期間の短縮に効果的ということから。
それで近くに支店等がある地方銀行といくつか比較してみたけどやっぱりろうきん。
繰り上げ返済が、１円から手数料無料にて行えるのが大きい。
そして、総支払額で結構違いが出るのが保証金や事務手数料なんだけど、金融機関や商品によってまちまちなので下記の表を参考にした。
北陸の金融機関の住宅ローンの商品と諸費用など。
結構前の物なので現時点とは異なる内容がある可能性があるので参考程度に。

ちなみにちなみに、ろうきんではつなぎ融資を利用せずに土地を担保に入れて全額をはじめに融資することも可能です、といわれた。
これは我が家の場合、抵当権がついていない土地を保有しているからかもしれない。
ただ、こうすると融資がおりたと同時（つまり着工時）に支払いがスタートするし、はじめは土地のみ担保して融資を受けるので、建物完成時に土地＋建物の担保への変更費用がかかってくる。
この費用がつなぎ融資を受ける場合とどっちがかかるか比較試算してもらえたのが以下。

はじめに一括で融資を受けた場合にかかる経費の方が23万でつなぎ融資を受ける場合に比べて2万円程高い。
そして、建物完成まで現住のアパート代金を払いながら返済がスタートしてしまうので、今回はつなぎ融資を採用。

と、いうことで着工日まで時間もないので本申し込みの書類をどんどん記入。
ちなみに今回の申し込みの為に用意した必要書類は以下。
※土地も、建物もすべて夫一人の名義の我が家の場合。

・免許証
・健康保険証
・H24年（最新）源泉徴収票
・実印
・土地の登記識別情報
・土地の登記謄本
・土地の公図（公図の所有地の周囲の道路に地番がついている場合、そこの登記謄本も）
・地積測量図
・土地の固定資産税通知書
・土地の売買契約書、重要事項説明書
・工事請負契約書
・工事見積書
・建築確認申請書（平面図、立面図、配置図、付近案内図）
・建築確認済証
・社内融資残高証明書、返済予定表
この他に、未払い分の設計費なども融資に含められるかもしれないので、設計費の見積書や請求書も提出した。
土地の公図や登記謄本は去年土地を購入したときに取得した物を持っていったけど、もっと新しい物が必要とのことで、ろうきんの方で改めて取得してくれるとのこと。
費用は建て替えてくれるので、後日清算。

なんだかんだ、ろうきんのカウンターに行って説明聞いたり申込書の記入していたらたっぷり２時間程かかった。
ローンプラザナビ、土日もやってるけど最低限の職員しかいないみたいなので、予約が必須。予約してない人は結構待たされてた。

３月頃に一度3000万円で事前審査を通しているけど、日にちが経っているので今回も審査から、ということ。ちなみに今回も多めに3000万円で申し込み。
審査が通れば着工日までにつなぎ融資の分の申し込みにいく必要がある。

又聞き（の又聞きくらい?!）の話。
超低金利にも終わりが見えてきたかのような最近。
それでもフラット３５の金利もちょっと上がったりまた落ち着いたりを繰り返している。
固定金利を選ぶか、変動金利を選ぶかかなり迷うところ。
銀行関係者ならどういう選択をするかというと、とにかく低金利な何年かの期間限定の固定金利を申し込み、しばらく様子をみる。
有利な金利の期間が終わったら、そのときにまた最適の方法を考えるとのこと。
なーる程、金利のことは誰にも分からないってことなんだろうか、やっぱり。

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